Os informamos que ha sido publicado el DECRETO LEY 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.

En síntesis este decreto ley establece lo siguiente:

Si como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 1995 la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.

Reglas aplicables ante la falta de acuerdo entre las partes

En caso de que las partes no lleguen a un acuerdo por medio de negociación o mediación en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento se aplicarán las siguientes reglas:

• a) En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
• b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
• c) La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones previstas por las letras a) y b) de este apartado.
• d) La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, excluidas la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. La parte arrendataria tiene que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias a que hace referencia el artículo 1 y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior.
• e) En caso de que las medidas previstas a la letra a) de este apartado se prolonguen más de tres meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor de esta norma, la parte arrendataria puede optar por desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación.

Las reducciones de renta y de otras cantidades debidas por la parte arrendataria establecidas en el apartado 1 son efectivas a contar desde la fecha del requerimiento de modificación de las condiciones contractuales realizado por la parte arrendataria.

Desde que reciba el requerimiento, la parte arrendadora debe abstenerse de emitir factura contra la parte arrendataria por el importe de la renta y otros gastos a cargo de esta hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.

La parte arrendataria puede hacer uso de las facultades que le atribuye este Decreto ley con independencia de los acuerdos a que hubieran llegado las partes contratantes, respecto de las contingencias que se prevén, antes de su entrada en vigor.

PRECISIONES A TENER EN CUENTA SOBRE ESTE DECRETO LEY

1º Este decreto ley modifica el ordenamiento jurídico del régimen de alquiler y es probable que si alguien recurra pueda ser anulado.

2º Solo afecta a locales de negocio con contratos suscritos a partir de 1 de enero de 1995 (no a viviendas).

3º A falta de acuerdo entre el propietario y el arrendatario las reglas se aplican sin necesidad de acudir a ningún organismo público.

4º Afecta a todas las actividades económicas ya sea porque estén suspendidas o bien sufran restricciones horarias o de aforo.

5º Se establece una cláusula de desistimiento sin penalización de ningún tipo.

6º Se puede aplicar aunque existan acuerdos anteriores a este Decreto ley.

7º No se establece retroactividad alguna, por lo que entra en vigor  el mismo día de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Eso significa que del arrendamiento de octubre solo se podrá reducir la renta de ocho días.

8º Se necesita un requerimiento formal a la propiedad para empezar a contar el plazo de un mes para llegar a un acuerdo o bien aplicar las reducciones establecidas en este decreto ley.

9º Afecta a todos los propietarios con independencia de que sean personas físicas o jurídicas, tengan otras rentas o no, no hay excepción alguna.

10º Exclusión de los productos para llevar y del envío a domicilio.

A los efectos de esta norma, la venta de producto para llevar y el envío a domicilio no se tienen en cuenta. Por ejemplo, si este es el único servicio que puede ofrecer un restaurante, el decreto ley considera que el negocio está cerrado y que la reducción de la cuota del alquiler tiene que ser igualmente del 50%.

Veremos si en los próximos días se van aclarando algunos aspectos de este Decreto ley que puedan ser confusos.

ACAT221020